22.06.2016
Квартиры в новостройках Ташкента становятся все более популярными у семей, планирующих обзавестись новым жильем. Похоже, что проходят те времена, когда такая покупка была по карману только очень обеспеченным гражданам. Да и застройщики тоже потихоньку сместили акцент с «супер-элитного» строительства, на более доступное. Наш обзор – о покупке жилья в новостройке.
Определяемся с характеристиками жилья
Принимая решение о покупке квартиры в новостройке, надо определиться с основными требованиями: какой район, сколько комнат должно быть в квартире, на каком этаже, и главное – сколько за это придется заплатить.
На стоимость 1 кв. метра жилья влияет много фактов. Это, в первую очередь, район и место расположения строящегося или только что сданного дома. Понятно, что квартиры в центре, рядом с линией метро и окруженные развитой инфраструктурой, буду стоить дороже тех, что находятся на окраинах или в отдаленных районах.
Другими факторами, влияющими на стоимость, являются материалы, использованные при строительстве и отделке, этажность (чем выше, тем дешевле), наличие подземного гаража, парковки, благоустроенной детской площадки, охраны, лифтов и домофонов и т. д.
Если дом еще не достроен, то купить в нем квартиру можно со скидкой. В среднем она составляет до 15%. Тут все зависит от степени незавершенности строительства. Кроме того, при подготовке этого материала мы обнаружили, что есть застройщики, которые делают существенную скидку, если клиент целиком оплачивает покупку квартиры наличными. По перечислению и в кредит – дороже.
Первый шаг, который необходимо сделать, это определиться с целью – где и какую квартиру будем покупать.
Выбираем дом и застройщика
Реализацией квартир обычно занимается сам застройщик, к нему могут присоединиться и агентства недвижимости. Если права такого агентства не являются эксклюзивными, то посредников может быть несколько. Вне зависимости от того, на чью именно рекламу вы обратили внимание, по одному и томе же объекту лучше собрать контакты всех продавцов и обзвонить каждого, уточняя цены – они могут различаться. Как только открывается продажа квартир в том или ином строящемся доме, лучше быть в числе первых, это дает более широкий выбор. Когда же дом сдан, и большая часть квартир уже распродана, как правило, остаются или верхние этажи, или квартиры с самой большой площадью и, как следствие – самые дорогие.
Когда выбран район и строящийся дом, помимо информации о стадии строительства, планировке квартиры, необходимо изучить данные о застройщике. А, в частности, есть ли у застройщика в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость в кредит, если да, то с каким банком предстоит иметь дело. При этом нужно помнить, что реальное юридическое название застройщика может отличаться от бренда, который используется в рекламе.
К проверке документации застройщика и его стандартных договоров на продажу квартир можно привлечь независимого юриста, который смог бы после изучения, дать вам популярные разъяснения по каждому пункту договора. Далее необходимо выяснить, когда данный объект планируется к сдаче.
Оформляем документы и оплачиваем
Если дом и выбранная квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно законодательству, наступает этап оформления сделки.
Отличие покупки квартиры у застройщика или у фирмы-инвестора заключается в форме договора. В случае участия в сделке посредника (фирмы риелтора), нужно учесть еще и его комиссию, которую оплачивает либо покупатель, либо сам застройщик, снимая с клиента «эту головную боль».
Оформляем кредит
У покупателей есть два варианта оформления кредита:
— подобрать для себя подходящее жилье, а затем выбрать наиболее выгодный вариант банковского займа, изучив при этом ипотечные предложения разных банков;
— найти банк с удобной ипотечной программой, а затем заняться выбором застройщиков, которые будут с этим банком работать.
Как правило, при покупке квартир в кредит у отечественных застройщиков, покупатель редко имеет возможность выбора банка, застройщик сам указывает, с каким банком предстоит иметь дело.
Отдельного разговора достойна тема получения кредита на дома «Камолот». Ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регулирующими банковскую деятельность, в том числе и по вопросам ипотечного кредитования, можно в ИПС «Законодательство Республики Узбекистан» .
Представляем пример условий кредитования при покупке жилья от одного из столичных застройщиков:
Срок погашения ипотечного кредита – от 12 до 120 месяцев (от 1 до 10 лет). Годовой процент по ипотечному кредиту составляет при первоначальном взносе:
25% от стоимости квартиры – 15% годовых;
— условия расторжения контракта;
— соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению;
— сроки передачи документации для регистрации права собственности.
После подписания кредитного договора первоначальный взнос размещается на временном счету, и деньги не переводятся застройщику до тех пор, пока не будет зарегистрирован соответствующий договор (регистрируется в среднем 1-2 недели). Один экземпляр договора получает банк, после чего выданная кредитная сумма переводится на счет покупателя, а покупатель уже по реквизитам застройщика переводит деньги застройщику.
Банк, который выдает ипотеку, может запросить целый пакет дополнительных документов, в числе которых – справка о доходах, поручительство, страховой полис жизни заемщика и др. Подробнее о покупке квартиры в ипотеку можно узнать из одного из более ранних наших обзоров .
Вселяемся в новую квартиру
Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то нужно понимать, что от покупки до переезда путь не близкий . С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами. После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.
Важный момент, на который нужно обратить внимание – в акте приемки-передачи должны быть указаны все инженерные коммуникации. В случае если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Лучше дождаться момента, когда все неполадки будут устранены . Если приобретенная квартира была заявлена, как имеющая готовую внутреннюю отделку, необходимо проверить ее качество и работу сантехнического оборудования.
После того, как новый дом сдан в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и покупателю вручены ключи от квартиры, предстоит еще один важный этап, но уже фактически последний – это оформление квартиры в собственность. Сделать это можно либо самостоятельно, либо доверившись профессиональным риелторам.
Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но даже если новый владелец решает заселиться сразу после получения ключей, нужно помнить, что не стоит приступать к ремонту до того, пока на руках не будет свидетельства о собственности на жилье. Если же квартира покупалась «с черновой отделкой», то есть вообще без ремонта и даже без межкомнатных перегородок – как одна большая студия, то нужно помнить, что задуманную планировку необходимо будет утверждать в БТИ, а сделать это не будучи собственником нельзя.
Из практических вопросов остается лишь прописка по новому месту жительства. Сделать это можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок этой процедуры стандартен. Нет никакой разницы – прописываться ли в новостройке или во «вторичке». Основанием для прописки в обоих случаях являются право собственности на жилое помещение и выписка из предыдущего места жительства.
Старый-старый новый фонд
Этот вопрос также нельзя обойти стороной. К такому жилому фонду, как правило, относятся здания бывших общежитий, многосемеек и галереек, построенные еще в прошлом веке, но выкупленные строительными фирмами, которые провели в них реконструкцию и ремонт, и ныне продают как новое жилье. После реконструкции квартиры в таких домах могут быть весьма удобными. Однако надо учитывать, что большая часть этого старого фонда находится не в центральных районах.
Было бы логично, чтобы стоимость на такое жилье была дешевле в разы, чем у новостроек, которые создаются по новым проектам и, как правило, строятся из кирпича. Наш анализ выявил, что они действительно дешевле, но эта разница не существенна. Если встанет выбор покупки квартиры в сравнительно скромном новострое в отдаленном районе (ведь не все же новые постройки претендуют на супер-элитное жилье) и вот в таком вот старом-старом новом доме, то, возможно, целесообразней выбрать новострой.
Не ускользает от внимания то, что цены на квартиры даже в реконструированных общежитиях существенно превышают цены на квартиры рынка вторичного жилья. Обусловлено это может быть целым рядом факторов:
— большая часть ташкентских новостроек претендует на «элитарность» и очень не многие на средний класс;
— практика ипотечного кредитования еще не получила большого распространения, существующие процедуры ее оформления не очень удобны;
— планировка квартир в старом фонде сильно проигрывает новым;
— отечественный рынок жилья еще не достаточно насыщен застройщиками и результатами их работы.
Можно не согласиться с нашим мнением в этом обзоре, и предложить свое понимание ситуации с ценами на рынке столичных новостроек в комментариях к этой статье. А сейчас предлагаем ознакомиться с анализом текущих цен на 1 кв. метр нового жилья в различных жилых комплексах разных районов столицы.