Купить квартиру в новостройке – это, по сути, тренд и наиболее популярный запрос на рынке недвижимости. Еще 15 лет назад дела обстояли не совсем так. Вторичный рынок казался более надежным, а множество новых застройщиков на довольно юном и неадаптированном по части правовых прецедентов первичного строительства и ипотечных обязательств рынке умножали количество рисков. Существовали 1-2 застройщика с более-менее известной репутацией и стабильной качественной работой из проекта в проект, по факту не было ипотеки, потребитель еще не мог опереться на ФЗ-2014 и знать наверняка, как действовать на рынке.
Сейчас адаптировался рынок, и освоились мы, квартира в новостройке и ее покупка – в чем-то вполне обыденное явление. И все же четкого алгоритма действий при выборе застройщика рынку немного не хватает. В этой статье мы постараемся его для вас вывести.
Итак, что вам нужно будет узнать о застройщике, чтобы безопасно купить квартиру в новостройке.
Этап 1. Форумы дольщиков и мониторинг в интернете.
Мониторинг начинается с поиска общей информации о застройщике. Ядром ценной информации будут форумы дольщиков по проектам выбранного застройщика. Отберите жилые комплексы разных лет и посмотрите, как идут дела. Дольщики лично заинтересованы в качестве дома и довольно оживленно обсуждают ход проекта. От них Вы сможете узнать массу различных подробностей и деталей, которые недоступны постороннему человеку. То есть самую горячую информацию стоит искать именно здесь. Но смотрите по существу, среди застройщиков тоже имеют место конкуренция и черный пиар, возможно, кто-то решил очернить вполне качественный проект. Словом, смотрите по существу отзыва, объективен он или нет.
Этап 2. Документы застройщика.
Когда первое впечатление получено, можно переходить к конкретному сбору информации. Нужно понимать, что строительный проект – это огромное количество документации, и не вся из нее представляет интерес. Важно знать, какие документы отражают реалии стройки, а какие формальны. Посетите офис застройщика, попросите ознакомиться с оригиналами документов и их копиями, заверенными нотариусом. Незаверенные сканы и ксерокс не являются правомерными, они легко могут оказаться подделками. По статьям 19, 20 и 21 ФЗ-214 Вы имеете полное право ознакомиться с документами компании-застройщика. Идеально, если Вы возьмете для знакомства в офис специалиста по новостройкам из агентства (они работают со многими застройщиками одновременно, и им нет смысла продвигать кого-то одного, поскольку репутация самого агентства дороже). Юрист по вопросам долевого строительства также может быть Вашим союзником при посещении офиса застройщика.
Этап 3. Список действительно важных документов
Вы должны обязательно увидеть следующие документы в офисе застройщика:
• Учредительную документацию застройщика (устав компании, Свидетельство ОГРН, Свидетельство ЕГРЮЛ, Свидетельство ЕГРЮЛ).
• Лицензию и разрешение на строительство;
• Проектную декларацию;
• Документы на землю: свидетельство о праве собственности / договор аренды (статус участка: собственность или долгосрочная аренда, реквизиты участка земли);
• Документы о финансовом положении застройщика (бухгалтерские годовые и квартальные отчеты).
Этап 4. Не упустить детали
Юридический и фактический адрес фирмы-застройщика должны совпадать, как и имена совладельцев и учредителей. Просмотрите, как распределяются голоса между ними при принятии важных решений, совпадают ли эти данные. Проверьте документы с данными о проектах, сроках ввода в эксплуатацию, адресах введенных в эксплуатацию жилых комплексов. Совпадает ли информация с той, что предоставлена на сайте застройщика.
Обратите особое внимание на лицензию, срок ее действия, вид и номер лицензии, и когда/ кем она была выдана. Разрешение на ведение строительства должно быть оформлено конкретно на данный проект, о котором идет речь.
Проектную декларацию в качестве паспорта данного проекта застройщик размещает открыто на сайте еще до старта продаж. Помимо основных сведений в ней обязательно должно быть заключение Государственной экспертизы, которое подтверждает соответствие проекта техническим регламентам и строительным нормативам. Адрес объекта, сроки и этапы строительства, технические параметры квартир и их количество на дом, данные о общем имуществе и характеристики нежилых помещений, информация о подрядчиках и стоимости строительства также должны быть здесь.
Далее при благополучной проверке такого застройщика, можно вести с ним дела, отслеживать все этапы сделки и готовиться к новоселью!