Генеральный директор Агентства недвижимости «Красная горка» Максим Логвинов
«ПОЧЕМУ и КАК мы продаем квартиры дешевле «застройщика», откуда такие цены. и в чем подвох?» — этот вопрос клиенты задают сотрудникам Агентства недвижимости «Красная горка» буквально каждый день. Попробуем приоткрыть завесу «тайны», хотя когда вы дочитаете этот текст до конца, то поймете, что никакой тайны здесь нет.
Многие ошибочно думают, что у «застройщика» всегда самые низкие цены на квартиры. Но это не совсем так: как правило, «застройщик» ориентируется на среднерыночную стоимость в отдельно взятом районе, которая может быть на 20-30% и даже 50% выше себестоимости строительства. Но он никогда не будет продавать квартиры намного дешевле рынка, так как «застройщик» — это коммерческая организация, которая хочет извлечь максимальную прибыль. Как говорится, «это бизнес, ничего личного».
При этом самим «застройщикам» выгодно, чтобы все думали, что именно они те самые «первые руки», «производители», которые формируют ценовую политику. А все остальные – лишь накручивают свои проценты сверху. Но это абсолютно не так. Объемы продаж «застройщиков» действительно значительно больше, чем у остальных участников строительного процесса, но они не единственные, кто получают объемы «квадратных метров» в готовом доме и могут их продавать! Причем остальные собственники квартир не связаны с «застройщиком» какими-либо обязательствами по установлению одинаковых цен на продаваемое жилье.
Получив квартиру в новом доме (как правило, не одну), тот же «инвестор», или «подрядчик» может выставлять ее за абсолютно любую цену. Но тут опять же следует понимать, что все участники строительного процесса — такие же коммерческие компании, как и «застройщик», и так же ориентированы на получение прибыли. Это не благотворительные организации, которые будут раздавать квартиры за «три копейки» всем желающим, но они гораздо более «гибкие» в ценообразовании, нежели «застройщики» и могут реализовывать квартиры на 10-15% дешевле, чем крупные девелоперы.
Я могу привести множество примеров: с компанией, которая поставляла СУ-155 оконную и дверную фурнитуру для отделки ставшего уже печально известным района Южное Домодедово, расплатились не деньгами, а квартирами. «Вы конечно можете подождать. Но мы оплатим счет, возможно через месяц, а может быть через год. Или берите сейчас квартирами со скидкой», — передавал мне в прошлом году разговор с менеджером СУ-155 директор компании-поставщика. Он откровенно признался, что не знает, что делать с этими квартирами, пусть их было не так много, но поставщик никогда не занимался продажей недвижимости, а следовательно обратился за помощью в наше Агентство недвижимости «Красная горка» .
Теперь внимание! СУ-155 продавало подобные квартиры примерно по 3,2 млн. рублей (первая очередь, которая, кстати, не сдана до сих пор, 67 кв. метров, «двушки»), а поставщик заявил, что его устроит и цена в 2,6 млн. рублей, так как срочно нужны оборотные средства для закупки товара. В приватной беседе директор компании признался, что он фактически ничего не потерял на этой сделке (весь объем мы распродали менее чем за 1 неделю), так как СУ-155 выделило его фирме квартиры по цене значительно ниже рыночной.
В другом случае компания оказывала услуги ПИКу по доставке рабочих на строительные объекты. Момент взаиморасчетов как раз совпал с кризисом 2009 года, когда ПИК находился в не самой лучшей финансовой форме и предложил «взять натурой» — коммерческой недвижимостью в одном из новых районов. И вновь ситуация повторилась: «счастливый» обладатель недвижимости, хотя и получил ее дешевле рынка, не знал, как вернуть свои деньги, вынужденно вложенные в квадратные метры.
И эти примеры далеко не единичны. Иногда складывается такое ощущение, что строительный рынок продолжает существовать где-то в начале 90-х, когда кругом были бартерные сделки. Многие «застройщики» «грешат» тем, что расплачиваются квартирами, а не деньгами с фирмами, выполняющими для них различные подрядные работы, поставляющими оборудование, и даже оказывающими логистические услуги. В итоге у очень многих компаниях так или иначе имевших отношение к строительству, появляются в новых домах квартиры, от которых они мечтают избавиться, лишь бы вернуть свои деньги.
Как правило, подобные «несчастливые собственники», только получив документы на недвижимость, сразу ищут надежные риелторские компании, которые помогут им быстро и без проблем продать полученные квартиры и нежилые помещения. Но этот рынок крайне невелик, поэтому обычному покупателю, который ищет квартиру подешевле, очень сложно будет самостоятельно найти подобные фирмы. Они не публикуют объявления в Авито, не расклеивают их возле дома, а предпочитают заплатить риелторам небольшое вознаграждение за то, чтобы они избавили их от «головной боли». Поэтому подобные «горящие» предложения на рынке время от времени появляются, но их очень мало, и риелторы предпочитают предлагать их своим постоянным клиентам, которые покупают недвижимость в инвестиционных целях.
Если квартирный вопрос нужно решать здесь и сейчас, то ждать у моря погоды не имеет особого смысла. Но это вовсе не означает, что «застройщики» монополизировали рынок новостроек. Помимо мелких подрядчиков есть и крупные компании, которые получают объемы квартир в новостройках сопоставимые с «застройщиком». Для того, чтобы ответить на вопрос, кто они такие, и как найти предложения по цене ниже рынка, нам нужно вернуться в самое начало данной статьи. Я не зря везде ставил слово «застройщики» в кавычки. Дело в том, что в сознании тех, кто далек от девелоперского рынка — застройщик — это тот, кто строит. Но именно в этом кроется ключевая ошибка и основной миф, который крупные девелоперские компании продолжают культивировать в сознании обывателей.
Согласно новой редакции Градостроительного кодекса (ФЗ-190 п.16 статьи 1): «застройщик — физическое или юридическое лицо, ОБЕСПЕЧИВАЮЩЕЕ на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта». Ключевое слово — обеспечивающее, а не осуществляющее.
Ломаем стереотипы: застройщик по факту может ничего и не строить. Главное, чтобы ему принадлежал участок, на котором ведется строительство, а собственно для возведения самого здания, застройщик может привлекать сторонние организации. При этом многие риелторы используют в своей рекламе отсыл к тому, что продают квартиры «от застройщика», подразумевая на самом деле ту компанию, которая ведет строительство. Но она вовсе не обязательно является собственником земли под строительной площадкой, а зачастую и вовсе является сторонней, нанятой организацией.
То есть возникает путаница в понятиях. Какое это имеет отношение к поиску квартир по цене «дешевле, чем у застройщика»? Самое прямое. Попробуем разобрать это на конкретном примере. Многострадальное Южное Домодедово, где СУ-155 задерживает сдачу первой очереди, а жители ходят на пикеты то к офису девелоперской компании, то к областной администрации. Собственником земли под всем Большим Домодедово (включает в себя Южное Домодедово, где строит СУ-155 и Новое Домодедово, где дома возводит ЛСР) является некое ООО «Большое Домодедово» (это есть в проектной документации).
Но на сайте Большого Домодедово «девелопером проекта» (переводя на русский — застройщиком) себя называет мало известная широкой публике компания Coalco. Ее же называют «застройщиком» и многие риелторы, которые реализуют квартиры в этом проекте, хотя повторюсь, что в проектной документации застройщик — одна из «дочек» ЛСР. Это лишь на первый взгляд все сильно запутано, на самом деле, все достаточно просто: земельный участок под всей стройкой изначально принадлежал компании Coalco, которая уже затем привлекла ЛСР и «Су-155» для реализации проекта строительства на своей территории жилых домов.
Сама компания Coalco там ничего не строит, но в итоге за свою землю получит до 20% от всего объема возведенного жилья. Бинго!
Аналогичная ситуация практически во всех районах массовой застройки Москвы и области: те крупные девелоперы, которые на каждом углу рекламируют себя как «застройщики», отнюдь не единственные, кто получит квартиры в готовых домах. Иногда они и вовсе и не являются «застройщиками», а выступают лишь в качестве генподрядчиков. Учитывая «бартерные сделки» с подрядчиками и поставщиками, а также долю, которую получают собственники земли, до 30% квартир в новостройках получают организации, никакого отношения не имеющие ни к СУ-155, ни к ПИКу, ни к ДСК-1.
Они не связаны «ценовым сговором» с крупными девелоперами, которые стремятся не допустить падения цен на рынке, а значит могут выставлять квартиры хоть на 15%, хоть на 30% дешевле «застройщиков». Но очевидно, что терять дополнительные деньги никто не хочет, поэтому у подобных организаций дисконт на этапе старта продаж квартир в новостройке, может составлять порядка 10-15%, а впоследствии «низколиквидные остатки» распродают уже со скидкой до 20-30%.
Однако не стоит сразу бросаться искать этих подрядчиков, владельцев земли и инвесторов, которые готовы продавать жилье дешевле цен «застройщика». За редким исключением, они не продают квартиры самостоятельно, предпочитая обращаться к помощи проверенных риелторских компаний. У нас был случай, когда в Агентство недвижимости «Красная горка» обратился клиент, который был лично знаком с руководителем одной из компаний, квартиры которой мы продаем.
Эта компания является подрядчиком сразу в нескольких крупных проектах в Московской области, и за свою работу по «бартеру» получила несколько десятков квартир в разных районах Подмосковья. Но не смотря на личное знакомство, покупатель вынужден был оформлять квартиру через риелторское агентство, так как собственник заявил, что это направление деятельности для него является непрофильным, а значит он не хочет содержать целый штат сотрудников, которые будут отвечать за продажи недвижимости. Проще эту деятельность передать на аутсорсинг профессиональным риелторам, решили они.
Аналогичной позиции придерживаются в том числе и многие нынешние и бывшие (которые уже получили квартиры за свой вклад в строительство) владельцы земли под крупнейшими строительными проектами Москвы и Московской области. Именно с такими компаниями и сотрудничает Агентство недвижимости «Красная горка». Поэтому в продаже квартир по цене «дешевле застройщика» нет никакого подвоха, все абсолютно прозрачно и объясняется лишь чрезмерными аппетитами самих «застройщиков», которые заинтересованы в сохранении завышенных цен на жилье.