Желаете купить квартиру в новостройке? Рекомендуем заказать в нашего юриста по недвижимости в Киеве профессиональную проверку документов застройщика.
Если вас интересует, как самостоятельно проверить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке, то мы подготовили для вас небольшую статью с основными общими полезными рекомендациями.
В первую очередь выясним для себя значение понятия «недобросовестный застройщик». Самые плохие случаи в этом плане связаны с банальным мошенничеством, то есть компания-застройщик, собирая деньги с инвесторов, даже не собирается реализовывать строительный проект. Известны случаи, когда подобные компании привлекали финансы по нескольку раз, продавая несуществующую жилплощадь сразу нескольким покупателям. Что касается типичных нарушений условий договоров, то к этим случаям относятся нарушения сроков сдачи объекта, но нам интересно, насколько это говорит именно о недобросовестности исполнителя работ?
Разнообразны риски – обычное дело для строительного бизнеса. Отказы кредиторов в предоставлении финансирования, действия надзорных органов, бюрократия – всё это причины не только затягивания сроков сдачи проекта, а и причины практического отказа в его реализации. К сожалению, застраховаться от подобных рисков инвестору проблематично, но мы попробуем разобраться, какие же причины могут служить показателем ненадёжности застройщика.
Как правильно проверить исполнителя работ
Название компании-застройщика может сказать о многом. На сайте судебных решений (www. reyestr. court. gov. ua) вы можете убедиться в наличии или отсутствии каких-то судебных споров касаемо той или иной компании. Впрочем, лучшим вариантом будет обращение за помощью к профессионалу в юридических вопросах: интересующая вас компания будет проверена оперативно и с максимально возможным результатом в плане информации.
Важным моментом будет проверка документов компании – лицензии на проведение строительных работ, договора аренды земельного участка, сроков действия документов и истории работы застройщика.
Подводные камни договоров
Надо знать, что большинство договоров составляются таким образом, что на инвестора накладывается максимальные риски и ответственность, а застройщик старается минимизировать для себя такие моменты. Важно проверить чёткую фиксацию обязательств застройщика в договоре, например, сроки строительства и сдачи в эксплуатацию, порядок вступления в право собственности, подробно описание объекта и другое. Инвестору стоит убедиться в чёткой фиксации размера и сроков оплаты, а также в наличии дополнительных обязательств.
Например, инвестор приобретал целевые облигации в счёт погашения необходимых сумм. В этом случае было заключено два договора, один из которых накладывал на инвестора обязательство по передаче оплаченных облигаций застройщику. На практике, предав облигации застройщику, инвесторы считали свои обязательства выполненными, но в договоре существовал пункт о необходимости подтверждения права собственности на ценные бумаги в виде выписки. К сожалению, многие инвесторы либо не читают договоры, либо читают их невнимательно, что и приводит к проблемам.
Сроки выполнения работ
Срок сдачи объекта всегда указан в договоре, но фактически он всегда продлевается, причём по вполне объективным причинам. Для уверенности следует самостоятельно следить за процессом возведения здания и требовать документальное подтверждение продления сроков. Указанную информацию желательно сверить с информацией из государственных органов.
Пакет документов для инвестора
Пред заключением договора, инвестор должен в обязательном порядке запросить у застройщика следующие документы:
- Пакет учредительных документов;
- Подтверждение права собственности или права пользования земельным участком для строительства;
- Положительное заключение государственной экспертизы проекта;
- Разрешение на начало строительных работ;
- Лицензия на проведение строительных работ.
И что самое важное – обязательно изучите проекты договоров в спокойной обстановке. Сделайте основные выписки из прочитанных юридических статей. Во время вычитки обращайте внимание на каждое предложение, на каждый пунк договора. Главное, чтобы вы понимали насколько законна схема привлечения денежных средств в строительство жилого дома и какие возможны риски при покупке.
Как видите проверка застройщика при покупке квартиры требует достаточно высокой юридической подготовки. Поэтому желательно в осуществлять аудит недвижимости в присутствии профильного юриста.