Существуют «белые» и «серые» схемы, посредством которых осуществляется продажа квартир от застройщика. Необходимо быть крайне внимательным при покупке квартиры в строящемся доме, чтобы поспешность затем не обернулась серьезными проблемами.
Варианты покупки новой квартиры
Кому не хотелось бы купить квартиру в современном новом доме? К счастью, сегодняшний рынок первичного жилья готов предоставить широкий выбор интересных вариантов. Продажа квартир от застройщика ведется очень активно, и купить жилье на стадии строительства предлагает множество компаний. При этом существует несколько основных способов реализации новостроек, используемых застройщиками. И каждый из этих способов несет покупателю и некоторую выгоду, и долю риска.
«Белые» схемы продажи квартир в новостройках
В настоящее время единственной «белой», то есть, легальной схемой реализации строящегося жилья, по которой работают все добросовестные застройщики, в том числе и Руполис. является договор долевого участия в строительстве (ДДУ), согласно закону за номером 214. Если коротко, его суть в том, что дольщик (инвестор) берет на себя обязательство вложить деньги в строительство, а застройщик обязуется в оговоренные сроки возвести объект и передать его часть (квартиру) в собственность инвестору. В законе 214-ФЗ наиболее детально описывается продажа квартир от застройщика, и, покупая новостройку по ДДУ, дольщик имеет максимальную защищенность на уровне законодательства.
Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, и только после нее вступает в силу. Это существенный плюс для покупателя: во-первых, документация будет проходить определенную правовую экспертизу, и, во-вторых, госрегистрация прекрасно защищает от практики «двойных продаж».
По мнению специалистов, продажа квартир от застройщика по 214-ФЗ – оптимальный вариант для покупателя.
Тем не менее, решив купить новостройку по ДДУ, внимательно изучайте все документы компании-застройщика, проектную декларацию и сам договор долевого участия.
«Серые» схемы продажи первичного жилья
В настоящее время отнюдь не все застройщики спешат перейти на работу по ДДУ. Некоторые девелоперы признают закон о долевом строительстве недоработанным, уменьшающим эффективность работы застройщиков и ущемляющим их права. Согласно статистике, застройщики в регионах активнее переходят на использование договоров долевого участия, чем столичные девелоперы. Но продажа квартир от застройщика с применением «серых» схем – все еще достаточно распространенное явление как в Москве и МО, так и в других регионах России.
В число самых широко используемых методов полулегальных продаж новостроек входят схемы с предварительным договором купли-продажи и с векселями. Суть предварительного договора в данной ситуации в том, что компания-застройщик обязуется к заключению договора купли-продажи квартиры с покупателем после возведения дома. При этом полную или частичную оплату застройщик требует в уже в момент заключения предварительного договора. По мнению специалистов, продажа квартир от застройщика по данной схеме является юридически спорной. Дело в том, что в предварительном договоре купли-продажи должно быть полное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, этаж и другие характеристики), иначе он может быть признан недействительным. Но в момент составления договора по продаже новостройки это невозможно, поскольку фактически объекта недвижимости как такового пока просто не существует.
Но наиболее рискованной для покупателя специалисты считают продажу квартир от застройщика с использованием вексельной системы. При этом покупатель выкупает у застройщика вексель, сумма которого равняется стоимости квартиры. Параллельно заключается предварительный договор, в котором прописывается, что оплата объекта недвижимости будет осуществляться через погашение векселя. Но юридически приобретение векселя покупателем и обязательство застройщика предоставить квартиру никак не связаны. Поэтому строительная компания теоретически может погасить вексель и деньгами, не выделив покупателю квартиры. А если продажа квартир от застройщика велась через вексели, и фирма обанкротилась, то вернуть свои деньги покупатель уже точно не сможет. Или может произойти так, что к моменту погашения векселя фирма как таковая перестанет существовать.
Существуют и другие «серые» схемы реализации первичной недвижимости. Например, договор о бронировании квартиры, договор с рассрочкой платежа, жилищно-кооперативное строительство и прочее. При этом юристы отмечают: сделка будет одинаково рискованной, несмотря на форму, если компания-застройщик ненадежна изначально. Проще говоря, если юридическое лицо не имеет на балансе имущества, то взыскать с него что-либо просто не получится. Поэтому специалисты настоятельно советуют обращаться только к надежным фирмам, завоевавшим уже рынке определенную репутацию. Также нужно обращать внимание на то, каким способом ведется продажа квартир от застройщика, и самым внимательным образом изучать документацию. Покупая квартиру в новостройке по договору долевого участия, у вас есть возможность защитить свои права, но решаясь на покупку по любой из «серых» схем, вы действуете на свой страх и риск.